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界面新闻编辑 | 李慎
1月22日 ，在建发“送黄金”也没卖完的杭州云城 ，中国第三大地产商华润勇夺“地王 ” 。在这之前，中海豪横拿下滨江区“地王 ” ，招商、金地也高溢价抢地 ，地产商们不忍了，豪横重回杭州市场 。
中国国内几乎没有像杭州一样的楼市奇观了 ，杭州新房限价取消后 ，民企和国家队们争相造“地王”，杭州土地价格体系一再重塑 ，甚至出现萧山城区地价比“炒房第一区 ”杭州世纪城地价还要高的现象。
一位接近华润的人士对界面新闻记者表示 ，国家政策暖风频吹，同时杭州新房限价政策放开，大家认为可以干一场了 。
杭州拿地宝研究院院长钱贤强对界面新闻记者表示 ，央国企的决策不在地方 ，他们有着严格的利润指标要求，下场主要是因为新房限价取消 ，利润空间变大 。
一位杭州民企人士对界面新闻记者表示 ，企业要存活，各片区都不想被合并。但有些城市就是起不来 ，总部也会看城市下菜 。起码这几年杭州还可以 ，所以这些房企依然舍得在杭州下血本 。
回看杭州楼市历史，杭州拿地王的房企并非全部安全下车 ，比如中海钱江湾项目 、中冶锦绣公馆拿地后捂盘多年 ，直到2024年限价放开才解套。
现在，国家队重金回杭州拿地 ，无论是政策环境还是一线市场都已改变 ，会是机会还是险境？
限价取消 、地王频出
2024年10月9日，杭州楼市取消新房限价，历时五年多的限价政策退出历史舞台 ，土地摇号政策终结 ，地产商们投资不再靠“天 ”吃饭，考验他们资金、投资能力的时代回来了 。
也是从这时开始 ，杭州几乎每举行一场土拍就会出地王 ，或者高溢价率地块 。
2024年，10月22日 ，钱江新城二期最后一宗限房价宅地迎来出让 ，经过77轮竞价，绿城以楼面价50717.45元/平米 、溢价率28.6%竞获 ，成为杭州“地王”。11月15日 ，城东新城地块拍卖，滨江以总价13.79亿 、楼面价40479元/平米和溢价率35.3%拿下 ，打破了保持8年之久的城东新城板块地价纪录。
11月29日 ，绿城以17.16亿总价、楼面价36568元/平米和溢价率22.92%拿下东新单元地块，成为板块新“地王 ” 。12月19日，中天和海威联合体竞获萧山北干东单元地块 ，总价17.99亿元 ，楼面价37064元/平米和溢价76.5% 。楼面价创下萧山城区内除钱江世纪城外住宅最高楼面价纪录，同时也是2018年以来溢价率最高纪录。
12月31日 ，滨江区西兴地块开拍 ，经过66轮激战，中海以44.9亿总价 、楼面价44672元/平米和溢价率59.78%拿地 ，成为滨江区地王 。
2025年 ，“一土拍就出地王 ”的态势还在延续 。
1月14日，北干西地块拍卖 ，108轮后 ，滨江以27.98亿总计 、楼面价38859元/平米和溢价率62%拿下地块，打破了一个月前的萧山新区地王纪录。
1月21日 ，杭州西站地块经过32轮争夺 ，华润以总价15.26亿、楼面价26101元/平米和25%溢价率拿地，摘得杭州云城板块新地王 。
央企国家队选手华润和中海勇夺“地王”外，金地 、招商也下场高溢价拿地 。
2024年 ，11月15日 ，之江地块经过33轮竞价，华润以20.6亿元总价 、楼面价26847元/平米和溢价率33.74%竞获。12月31日 ，杭州钱江新城二期一地块经过52轮报价后 ，招商以31.23亿总价、楼面价37629元/平米和溢价率24.27%拿地 。
2025年1月21日，临平老城区地块经过32轮争夺 ，由金地溢价31%拿下 ，总价1.86亿、楼面价11395元/平米 。
事实上，央国企拿地的决心让一向出风头的杭州本土企业都望而却步。
比如云城地块 ，绿城也参拍了 ，但据一位接近绿城的人士对界面新闻记者直言，抢不过华润 。一位杭州头部民企人士则对界面新闻记者表示 ，公司觉得地价贵了 ，早就退出竞争了 。
机会还是险境？
钱贤强对界面新闻记者表示，不存在地产商拍地上头一说，房地产商们的每一分钱都是精打细算的 ，不会像以前那么疯狂 ，无非是少赚钱。同时，溢价率高是起始价低的因素 ，绝对值可能也没那么高。
从土地供应看 ，杭州很多板块土地供应尤其核心板块供应面临着紧缺甚至断档局面 。
比如，前几年的供应大户申花只剩民生药厂一宗地块 ，世纪城也只剩下几宗宅地 ，蒋村也只剩下一宗商改住地块，滨江区一度靠商改住支撑着供应 。
钱贤强表示 ，敢拿地的板块通常也是板块内库存少的地方 ，浙江只有杭州，杭州只有主城区 ，大家都只在小区块了 ，导致供不应求。即便拿地王也比不确定性高的地方好，不然就很容易变成自己的库存 。
一些央国企也存在库存告急的情况，同时 ，他们的确十分看好杭州楼市 。
比如中海 ，限价放开后，中海地产捂盘近6年的一线江景房楼盘“钱江湾 ”以精装均价9万/平米入市 ，结果 ，登记家庭数高达471组，中签率仅16.14% ，中海成功解套。
一位央企地产商人士对界面新闻记者表示 ，钱江湾以9万/平米的价格售罄，杭州的购买力出人意外 ，杭州 。因为钱江湾的抢手 ，集团甚至一度怪城市公司定价低了 。
也是看到政策变化后杭州仍然上行的市场，库存本就不足的中海不惜地王也要在核心板块拿地。上述中海人士表示 ，公司坚定看好杭州 。
对于华润云城地块 ，上述央企地产商人士对界面新闻记者称，云城不好卖的项目主要是受铁路噪音影响，不靠铁路的项目还不错 。拿地关乎一个城市公司未来的发展 ，有地才能在集团各个地区公司里有话语权。
上述接近华润的人士对界面新闻记者表示 ，公司投资方向都有系统性考虑，2024年 ，华润在云城核心打造了望云 ，对这个板块的市场助力比较明显 。
根据浙报传媒地产院数据，对比2023年同期 ，2024年杭州涉宅土地供应体量及成交金额均大幅下降 ，体量回到16年前水平，金额不及历史高点半数 。但平均楼面价和平均溢价率有所上升 ，尤其楼面价 ，涉宅地21044元/平米创下历史新高。
2024年，杭州涉宅地中楼面价TOP3分别出现在钱江新城二期 、钱江世纪城 、滨江区政府板块。
也就是说 ，地产商们敢于出价的地块还是核心板块 。
限价放开前 ，这种地块只有流速 。限价放开后，流速和利润率都有了。
钱贤强表示，地产商从“理论能赚到钱实际上赚不到钱 ”转换到“不赚钱的一定不会拿 ，只是赚多赚少的问题”上 。同时 ，杭州这一波“地王”和高溢价率是补涨行情，从市场看 ，楼面价最终没有跳跃到大幅上调 。
