近日，土地市场升温明显 ，包括上海、浙江省杭州 、江苏省苏州等在内的多个城市频现高溢价地块 ，像杭州短期内出现多个地王地块。与此同时，民营地产企业 、外资地产企业再次入场 ，参与土地竞买；溢价成交的地块不再局限于核心城市的核心区域 ，部分城市的远郊市场开始回暖 。
土地市场升温的背后，房价“止跌回稳”的趋势逐渐形成 。全国房价跌幅持续收窄，二线城市新房价格环比上涨；而高溢价土地成交或推动高能级城市新房均价上行 ，同时优质供货有望吸引改善需求入市。
多地高溢价抢地
2月20日 ，上海今年首次出让的四宗宅地全部溢价成交，成交总额159.26亿元 。位于热门板块的两宗地块最低溢价超33% ，位于外环外的两宗地块最低溢价13.98% 。本次土拍 ，一些外资企业或带有外资背景的联合体在拿地中表现活跃，同时两宗外环外地块的溢价成交打破以往郊区多以底价成交的局面 ，显示市场回暖的迹象。
同样是2月20日 ，杭州市出让的三宗住宅用地亦全部溢价成交，成交总额31.405亿元。其中 ，城东新城单元SC080201-48地块经过77轮竞价成交 ，溢价54.04%，成交楼板价47486元/平方米 ，刷新地块所在的城东新城板块最高楼板价纪录 ，同时刷新杭州市宅地楼板价第四高的纪录 。澎湃新闻梳理发现，这是杭州今年的第四个地王 。
2月19日，位于江苏省苏州市工业园区金堰路西、金鸡湖大道北的苏地2025-WG-Z02号地块进入限时竞价环节 ，绿城中国（03900.HK）旗下公司经过122轮竞价 ，以14.29亿元的总价竞得该地块，溢价率21.61% ，成交楼面价26754元/平方米。
2月11日 ，北京市朝阳区一宗涉宅组合用地成功出让，吸引了多家房企的关注 。经过超百轮竞价后 ，金茂和保利发展组成的联合体以87.295亿元的价格成功竞得该地块 ，溢价率10.5% 。
除核心一二线城市优质地块的竞拍热度依然不减，越多越多的城市出现高溢价地块。2月24日 ，广东省东莞市今年首宗住宅地块出让 ，经过29轮竞价，最终华润置地联合体以12.3亿元的总价竞得 ，溢价率7.33% 。
2月18日 ，四川省成都市一宗涉住宅地块以28.26%的溢价率成交，竞得人为华润置地 。该地块编号为CH15(070102):2024-066，位于成华区保和街道长春社区2 、3 、4组 ，东升社区10组。1月27日 ，华润置地以51.11%的溢价竞得位于成华区槐树店路16号，多宝寺南路2、3号 ，东虹路社区集体 ，保和街道东桂社区八组的住宅用地 。
2月18日，浙江嘉兴海宁市出让1宗宅地 ，起拍价2.38亿元 。最终经过204轮竞价 ，该地块由嘉兴浙华置业有限公司以总价3.19亿元竞得，成交楼面价10109元/平方米 ，溢价率34.15%。
2月8日 ，位于河南省郑州市金水区文劳路北、信息学院路东编号为郑政出〔2024〕35号(网)的住宅地块经过近6个小时的激烈竞争，被郑州中海地产有限公司以10.89亿元竞得 ，溢价率达87.48% 。据中指研究院监测数据 ，这也是自2021年以来，郑州涉宅用地成交溢价率最高的地块 。
1月10日，江苏省常州市一宗涉住宅地块溢价成交。位于常州市武进区洛阳镇珠光路东侧 、公园路北侧城镇住宅（兼容商业）地块 ，以3.866亿元的总价竞得 ，溢价率2.66%，竞得人为江苏恒磊建设有限公司。
更多优质地块推出
市场回暖的过程中 ，多地调整土地供应的结构 ，加大核心区域优质地块及“小而美 ”地块的供应力度，导致市场竞争激烈 。
近期成交的北京朝阳区三间房组合地块 、郑州司法警官学院等 ，均位于城市核心区优质板块 ，稀缺性强、配套完善 、开发价值较高 。今年1月北京还明确提出，在住宅用地供应方面 ，优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地。
低密度住宅用地（容积率≤1.5）的供应比例显著提升 。据中指数据监测 ，2024年，22个重点城市容积率在1.5以下的宅地宗数占比约18.0% ，较2023年增加6.3个百分点 。其中 ，苏州表现较为突出，为支持高品质住宅开发，2024年推出的55宗住宅用地中 ，42宗地块的容积率在1.5以下 ，占比76%，较2023年大幅提升；山东济南 、江苏无锡宗数占比均超40%；天津、江苏南京 、重庆的占比均在20%以上。
行业恢复期 ，“小而美 ”地块能够吸引更多企业参与土地竞拍 ，尤其是中小型房企，这类地块因其规模适中 、开发周期短、资金回笼快等特点受到企业青睐 。据中指监测 ，2024年 ，重点40城住宅用地规划建面在10万平方米以下的成交宗数占比达76%，较2023年提升约9个百分点 ，其中5万平方米以下宗数占比提升约8个百分点 。
对于近期的土地市场 ，天风证券在研究报告中表示，“春江水暖鸭先知”。2025年以来高能级城市土拍呈现良好热度 ，一方面或得益于2024年四季度基本面改善提升房企投资信心 ，另一方面或受核心区优质地块供给增加 、市场竞争较为激烈所致 。
楼市：新房价格折扣减小 、二手房议价空间收窄
楼市成交数据的改善，给土地竞买提供更多预期支撑 。
1月统计局公布的70城新房价格指数环比下跌0.1%，跌幅与去年12月相比持平；同比下跌5.4% ，跌幅收窄0.3个百分点。其中 ，一线城市新房价格环比上涨0.1%，已连续两个月上涨；二线城市新房价格环比上涨0.1% ，时隔19个月重回环比上涨区间 。
70城二手住宅价格环比下跌0.3% ，跌幅与去年12月份相比持平；同比下跌7.8%，跌幅收窄0.3个百分点 。其中 ，一线城市二手住宅价格环比上涨0.1% ，已连续四个月上涨。
房价上涨的城市而言，1月70城新房住宅价格延续止跌回稳趋势 ，24个城市环比上涨 ，比上月的23个增加1个；其中长三角地区表现最为突出，如上海涨0.6%、南京0.7% 、宁波0.6% 、杭州0.5%。
对于当前的楼市 ，国金证券认为 ，房价“止跌回稳 ”趋势逐渐形成 。全国房价跌幅持续收窄，二线城市新房价格环比上涨 。
天风证券分析称，从房价走势看 ，各能级城市新房、二手房价格同比降幅持续收窄 ，反映去年四季度以来政策效应带动的成交量提升向价格端积极传导，微观层面表现为“新房价格折扣减小、二手房议价空间收窄 ”。
光大证券称 ，2025年 ，随着前期政策的持续落地，地方政府楼市调控自主性提升 ，区域分化和城市分化进一步加深 ，部分高能级城市将逐步实现“止跌回稳” 。
土拍热度改善，提振市场信心 。高溢价土地成交或推动高能级城市新房均价上行 ，同时优质供货有望吸引改善需求入市 ，多数城市短期或呈现“供应总量减少 、核心供给增加 、外围逐步去库”的特征，而不同城市的库存周期差异或将决定其分化走势、周期筑底所需时长及价格水平下限。
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