热点追踪:香港内部资料和公开资料一致吗为什么没有法律效力-物业费开始打5折，什么信号？
没等来房地产税，等来了 5 折物业费。
罕见一幕上演 ，一场轰轰烈烈的 " 物业降价潮 " 正在席卷全国 ，声势渐渐壮大：
超过 10 个城市宣布 " 空置房物业费打折 "，折扣一个比一个低，最低去到 5 折；
在广西柳州 ，物业公司甚至推出 "0 元物业费 " ，并且计划在 22 个小区逐步施行；
在重庆，上百个小区业主忙着递申请 ，有小区物业费已经打 5 折；
……
这几年 ，盖房子的开发商不赚钱了，物业公司却在 " 闷声发财 " 。2023 年 ，35 家港股上市房企合计亏损了 2254 亿元 ，54 家港股上市物企净利润总额约有 157.16 亿元 。
如今，" 躺着赚钱 " 习惯了的物业 ，好日子恐怕要到头了。进入红海时代 ，既要卷价格，又要卷服务。
哪些楼盘能够申请降低物业费？这场 " 物业降价潮 " 会不会波及更多的城市？
物业的苦日子 ，会是业主的好日子吗？
一
物业降价潮 ，最早出现在江苏 。
今年 2 月起，江苏镇江开始实施一项新规：房子要是连续空置超过 6 个月，业主以后只需要交 70% 的物业费 。
在给业主减负这件事上 ，一贯 " 散装 " 的江苏表现出了空前团结。已经宣布 " 空置房物业费打折 " 的 10 多个城市里 ，差不多一半是江苏的：镇江、句容 、无锡 、宿迁、扬州、常州 ……
镇江，并不是最早吃螃蟹的城市 。因为从去年 2 月起 ，山东青岛就开始实行 " 空置房物业费打 6 折 " ，已经整整一年了 。
若是论起力度，还得看大西北。甘肃兰州新城规定：对连续未入住 6 个月以上的空置住宅 ，申请通过的 ，物业费按 50% 收取 。
直接打五折！
不光是空置房，正常住的房子物业费也降了 。
去年 6 月 1 日 ，最新版的重庆中心城区住宅物业费收费标准开始实行。
按照新标准 ，电梯房物业费最高为 1.9 元 / 平方米 • 月，楼梯房最高为 1.35 元 / 平方米 • 月 ，都远远低于市场价 。
消息一出 ，业主们彻底坐不住了 。短短两个月时间里，数百个小区业主申请降低现行物业费。
位于巴南区的风花树小区，20% 业主去年联名向街道提出申请 ，终于得偿所愿 。从今年 1 月 1 日起 ，物业费从过去的 1.80 元 / 平 / 月降为 1.30 元 / 平 / 月 。
气氛烘托到了这一步，有的 " 神仙物业 " 甚至主动降价 ，替业主们把费用打下来了。
同属于巴南的金樾山小区 ，高层物业费从 2.4 元降到 1.9 元，洋房别墅从最高 4.5 元统一降到 2.09 元 ，直接打五折！
最近两年来 ，武汉市一大批小区物业公司宣布下调物业费。
一开始只是江夏 、新洲等远郊区，现在连中心城区的个别小区也加入到了 " 降价潮 " 中来 。
上面说的这些 ，还只是据现在 " 降价 " 的层面 。柳州一家物业公司已经遥遥领先 ，直接推出了 "0 元物业费 "。
去年年底，该公司向业主宣布：
" 一晃眼为本小区服务快 5 年 ，如我司能继续服务并续签合同 ，将成为免收物业费试点小区 。"
据《每日经济新闻》报道，该公司总经理称，公司在柳州市内管理小区共 22 个 ，2024 年已有小区成功实行 ，后续其他小区也将逐一展开 。
都卷到这个份上了，不降价还有活路吗？
时代变了。当惯了大爷的物业公司 ，也不得不向现实低头了 。
二
过去这些年 ，物业没少被吐槽 。怎么到了今天，一切似乎迎刃而解了呢？
出台政策的各个地方 ，内心其实写满了无奈：
房子 ，实在太多了。
据我观察，很多城市对 " 空置房 " 都是有要求的 ，必须是从未居住过的房子 。一旦进场装修 ，就要足额交物业费了 。
那么，什么样的房子符合要求呢？
答案是：买来投资 、扔着不住的房子。三四线 ，恰恰是这种房子的重灾区 。
经历过前些年的棚改运动 ，三四线城市的房子早就进入了 " 供应 >>>>>> 需求 " 的阶段 。一个普通家庭，手上可能就有好几套房子。
不少城市热衷于建 "xx 新城 ""xx 新区 "，房子盖了一堆 ，到晚上都没几盏灯亮着。
贝壳研究院发布过的一份空置房调研报告显示：2022 年前后 ，我国 28 个大中城市平均住房空置率达到 12% 。
而根据国际社会通行标准，住房空置率在 10% 以下是比较合理的区间 。
具体来看 ，一、二 、三线城市的住房空置率随城市能级依次递减 ，分别为 7%，12% 和 16%。北京 、上海、深圳的空置率相对较低 ，都在 7% 以下 。南昌 、廊坊 、佛山的住房空置率相对较高 ，均在 15% 以上 。
" 物业降价潮 " 里少有的二线城市，重庆和青岛 ，都属于库存量大、去化较久的 " 困难生 "。
如果房子没人住 ，还要交物业费，岂不是卖掉更好？如果抛售的房子变多了 ，房价下行的压力岂不是更大了？
接二连三出政策 " 降低物业费 " ，背后是这些城市自己的考量 。
当然了，过剩的不只是房子，还有物业 。
过去三十年 ，房地产疯狂扩张 ，对物业的需求不断增加。
经济普查数据显示，2008 年末全国物业公司数量只有 5.8 万家 ，2018 年末增加到了 23.4 万家 ，十年间翻了几倍 。
过去三年，房地产销售断崖下跌 ，自然也就不需要那么多物业公司了 。
说白了 ，物业跟卫浴瓷砖 、混凝土钢筋的本质是一样的，都属于房地产链条上的一环。牛市一起狂 ，熊市一起扛 。
武汉江夏的中海光谷锦城小区 ，原本的中海物业即将到期 。为了能成功续聘，物业两次宣布降低物业费 ，从最初的每月 3.3 元 / 平方米降至 2.6 元 / 平方米。
物业工作人员深情承诺：若能成功续聘 ，物业费和车位服务费等费用将会下调，但服务质量不会打折扣。
家大业大的物业龙头们，也感受到了寒气 。
财报数据显示 ，中海物业 2020～2024 年半年期营收分别为 26.03 亿元 、35.74 亿元、49.72 亿元 、62.75 亿元和 68.38 亿元 ，同比增速分别为 18% 、51%、35%、23% 和 9%，
增速罕见回落到了个位数 。
三
很多人没注意到 ，铺天盖地的 " 物业降价潮 " 里 ，有一群城市悄悄缺席了。
江苏半个省都跟了，却不见南京和苏州的身影 。
4 个一线城市 ，北上深无动于衷 ，广州仅仅对保障性住房的空置房提供了一定的物管费优惠，范围并不大 。
不仅如此 ，一线和强二线城市的物业费 ，还在蹭蹭往上涨。
据克而瑞监测数据，2023 年上海新入市的项目 ，物业费价格均值 7.46 元 / 平米 / 月 ，中位数 6.73 元 / 平米 / 月，相比 2015 年之前上海统一指导价 " 最高不超过 2.3 元 / 平米 / 月 " 已经实现了翻倍上涨 。
黄浦 、静安 、杨浦三区的平均物业费价格最高，已经分别达到 17.56 元 / 平米 / 月、12.06 元 / 平米 / 月和 9.92 元 / 平米 / 月 。贵得上海业主直吐槽：
" 单价不到 8 万元的楼盘 ，物业费达到 12 元 / 平米 / 月；单价 6.5 万元的楼盘 ，物业费高达 14 元 / 平米 / 月。刚需买个不足 100 平方米的房子，一年物业费就超万元 。"
上海的二手豪宅 ，甚至还在主动提高物业费 。
长宁区的华丽家族古北花园小区 ，单价 10w+，物业服务费单价先后四次调整 ，从 2.20 元 / 平 / 月一路涨至 5.95 元 / 平 / 月。
能级更高的城市 ，价格更贵的房子，物业费还在变得越来越贵 。
我知道 ，眼下的 " 物业降费潮 " ，看起来很像是爽文 。爽就完了，却治标不治本。
一味地卷价格 ，未必是好事。
一方面 ，维持一个小区的正常运转，本身是需要成本的，而且随着房子的老化会不断增加 。
过于低廉的物业费 ，根本无力负担 。
据房产博主 " 真叫卢俊 " 统计 ，上海大部分老小区的物业费就是在 0.6～0.8 元 / 平 / 月。
简单算一笔账，一个 800 户的中等社区 ，户均 50 平 ，每个月物业费 0.6 元 / 平 。在缴费率达到 100% 的情况下，全小区的物业费总共只有 24 万 。这笔钱 ，连换部电梯的费用都不够。
即便在一线城市 ，很多楼龄超过 20 年的老小区，每月物业费还不到 1 元 / 平 。
不夸张地说 ，大部分老小区目前的破旧衰败 ，背后有个很大的原因，是物业费无法伴随着时间上涨 ，无法覆盖最基础的管理维护成本 。
诚然 ，有不少物业公司收着高昂的费用，却没能提供配套的高品质服务。
但你要指望物业费只有几毛钱的年迈小区，里里外外精心维护得跟新小区一样 ，显然更不可能 。
另一方面 ，过于追求低价到最后，很可能要支取小区公共收益用于维持日常运转 。
比如我们刚刚提到的 "0 元物业费 " ，当然不是物业公司白干活不收钱 ，而是以小区的公共收益 、停车费 、广告费，以及其他收费等作为主要收入。
这笔钱 ，原本是属于业主的 。
我们总说 " 天下物业一般黑 " 。但归根结底 ，物业的问题并非 " 收费过高 "，而是没有提供跟价格相匹配的服务。
物业的苦日子 ，会变成业主的好日子吗？
物业费降低了 ，但更多深层次的矛盾，并没有得到解决：
没有一个公开透明、方便查阅的账目明细 ，物业费交上去之后 ，具体花在了哪里？
没有业委会，小区很多议程无法推动。但全国成立业委会的小区大概只有三成左右 。
二十年是国内小区的分水岭，之后产生的大量维修更换需求 ，钱从哪里出？
对一个普通人来说 ，自己所能做的，就是在买房的时候 ，选一个口碑还不错的物业 。
而物业费贵一点 ，碰到好物业的概率会更高一些。
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