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界面新闻编辑 | 李慎
万科大股东深铁又出手了 。
2月21日 ，万科发布了《关于深铁集团向公司提供股东借款暨关联交易的公告》 ，万科第一大股东深铁集团拟向万科提供股东借款，借款金额为42亿元 ，用于帮助万科偿还公司到期公开债务 。
而就在11天前 ，深铁集团才刚刚借款28亿元帮助万科还债，不到半个月的时间内 ，两次借款金额已达到70亿元 ，足以见得当前深圳国资方面对万科的托底决心。
值得关注的是，此次深铁集团对万科的借款依旧延续此前28亿的“低利率+高质押率 ”的超常规支持模式 。
期限仍为3年 ，质押率为70% ，借款成本维持在2.34%的低利率，较全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率（LPR）低76个基点 。
“通常情况下，股票质押融资业务的质押率越高 ，代价就越低 ，70%的高质押率远超市场惯例的30%-60%水平，这也充分体现了深铁对万科的支持 ” ，有关行业人士对界面新闻表示。
增信方面则由万科的3家全资子公司上海万科投资管理有限公司 、深圳市万科发展有限公司 、万科公寓管理有限公司提供保证担保 。
不过 ，在未来三个月内， 万科需在取得股东大会审议通过后 ，提供不超过价值 60 亿元的资产进行抵押或质押 ，抵/质押率设定为70%，同时解除上述三家公司的保证担保安排 。
从债务角度来看 ，当前阶段万科的还债压力较大。
根据万科三季度报数据 ，截至2024年9月，万科货币资金为797.45亿元 ，较2023年末减少200.6亿元；短期债务（一年内到期）约1168亿元 ，现金短债比仅为0.66，短期偿债覆盖率仅为68%，显示流动性高度承压 。
Wind数据显示 ，万科当前境内债务共有427.42亿 ，其中一年以内到期的境内债务约277.46亿元，占比65% ，未来12个月的兑付高峰在今年7月份 ，共有62.63亿元 。
公开市场方面，2025年万科境内外累计债券到期债券共9只 ，总规模达215.9亿元 ，境外债的兑付高峰在今年5月，当月有4.55亿美元需要兑付。
最近的一笔为2月25日到期的“22万科MTN003”债券 ，该笔债券于2022年2月28日发行 ，发行金额20亿元，票面利率3.0% ，期限3年。
此前在2月18日 ，万科在中国银行间市场交易商协会网站发布消息称，将在2月25日如期兑付“22万科MTN003 ”中期票据 。
而这也将是万科2025年第三笔如期兑付完成的公开债偿还 。
在此之前，万科已如期完成1月27日到期的境内中期票据“22 万科 MTN001 ”和2月16日到期的“22万科MTN002”两笔债务本金及利息的全额兑付。
同时 ，万科还于1月发布了关于行使“20万科02 ”公司债券赎回选择权的公告 ，将对该债券进行100%全额赎回 。
“针对2025年将要到期的公开债务，万科会全力以赴 ，继续从经营端和融资端等多方面筹集资金 ，通过积极销售回款、持续推进大宗交易 、加快非主营业务退出和持续争取融资资源等方式，应对相关债务兑付 ” ，万科方面此前对界面新闻表示 。
除了偿债方面的好消息外 ，近期万科在Pre-REIT基金方面也获得进展。
2月18日，万科发布公告称 ，携手中信金石 、新华保险、大家保险共同设立“万新金石”Pre-REIT基金 ，投资万科旗下厦门泊寓院儿·海湾社区项目 。
公告显示，该基金总规模为16亿元 ，其中新华保险认缴59.94% ，大家保险认缴30%，中信金石认缴0.06%，万科集团认缴10% 。基金所投项目地处厦门岛内 ，全期保租房共规划7724套 ，是福建最大规模保障性租赁住房项目。
据万科方面透露，该项目一期开业首年就实现100%出租率 ，二期建成投入运营后 ，将成为泊寓全国单体规模最大的集中式长租公寓 。
在本次交易完成后，预计将为万科提供正向现金流及利润 。同时 ，万科也将继续负责该门店长期运营 ，实现由重资产持有转为轻资产运营。
整体来看，此次深铁集团的70亿元输血为万科在短期内赢得了喘息之机 ，但长期来看 ，万科仍需直面行业的结构性挑战，能否真正“活下去 ” ，还需依赖销售端回暖与商业模式的转型 。
