物企“转身”：上市不再是唯一选择 私有化成新趋势？
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在曾经的资本市场中 ，物业企业的上市热潮汹涌澎湃 ，然而，当下这一局势正发生着显著转变 ，“私有化”的趋势逐渐扩大。
2025年2月14日 ，融信服务集团股份有限公司与融心一品有限公司发布联合公告，宣布法院会议及股东特别大会已批准私有化建议 ，预计在3月18日下午四时起 ，融信服务股份将撤销在联交所的上市地位 。
而在2024年9月底，华发物业已完成私有化 ，率先打响了物企主动退市的第1枪 。
上市潮落 ，私有化兴起
2020年至2021年，正值房地产行业调控政策收紧之际 ，物企凭借其轻资产 、现金流稳定等特点 ，一度成为资本市场的宠儿。大量物企蜂拥上市，香港联交所更是成为全球物企上市的首选地。
然而，短短两年时间 ，市场风向骤变 。受地产下行和资本市场波动的双重影响 ，多数物企业绩下滑 、增长乏力，进而遭遇股价下跌的压力 ，物业股流动性明显变差 。克而瑞物管统计显示 ，近9成上市物企日均换手率低于1%。2024年，66家上市物企中59家企业日均换手率低于1% ，占比高达89.4% 。
从股价走势来看 ，2024年2月份，上市物企的平均股价触及3.4港元/股的新低 ，虽在各项地产行业支持政策出台后有所上涨 ，但涨势未能持续，至年底又回落至4.6港元/股 ，较2023年年初下跌超3成 。
企业经营业绩增长乏力也是行业面临的突出问题。2024年上半年 ，上市物企的营收增速回落至4.7%，创下近年新低；同期，上市物企净利润均值约1.4亿元 ，同比下降超3成；其中 ，超六成的上市物企净利润同比下滑，更有7家上市物企陷入亏损状态 。受关联地产公司业绩影响 ，众多物业公司项目拓展困难 ，新增合约面积不断收缩，2024年百强物企平均新增合约面积同比下滑12.8% 。
物业股在资本市场上整体面临估值压力 ，从上市物企市盈率来看 ，目前仍处于低位。2024年，在政策环境推动下 ，物业股估值虽出现两次显著反弹 ，但随着政策影响力减弱，估值再度滑落 。截至2024年末 ，上市物企的平均市盈率回落到13.2倍 ，全年平均市盈率为11.9倍 。受此影响，物企市值也处于低位。截至2024年末，62家样本企业的总市值为2325亿元 ，较2023年同期微降1.7% ，与2022年的4223亿元相比，大幅下降近45% 。近7成上市物企市值同比下滑 ，3家上市物企市值腰斩 。
私有化浪潮背后的动因：多重因素叠加共振
华发物业与融信服务在谈及退市原因时 ，均指向股票流动性低、无法融资以及降低成本等关键因素。
华发物业表示，近年来股份交易流通量长期处于较低水平 ，致使股东难以在不影响股价的情况下大量出售股票。自 2017 年起 ，因股份交易流通量低、股价呈下降趋势，公司未开展任何股权筹资活动 ，难以充分利用上市平台作为长期增长的资金来源 。同时 ，维持上市地位需要承担行政成本和管理资源，退市后可减少这些负担 ，为母公司华发股份的长期商业发展提供更多灵活性 。
融信服务同样面临类似困境 ，其每日成交量仅占已发行股份的 0.04%-0.05%，交易量过低不仅使股东难以变现，还影响股价稳定。股票交易流动性低 、股价下降以及上市平台失去融资能力 ，是融信服务选择私有化的主要原因 ，公司认为这更有利于长远发展 。
潮水退去方知谁在裸泳 行业发展回归理性
物企私有化浪潮是行业发展阶段性调整的必然结果，是市场对前期过热的一种理性纠偏 。潮水退去 ，方知谁在裸泳。这场私有化浪潮 ，将加速行业洗牌和优胜劣汰，促使行业回归理性发展轨道 ，更加注重服务品质和长期价值 。
尽管物企私有化现象频现 ，但这并不一定会成为行业趋势 。中指研究院研究副总监彭雨认为，在当前资本市场低迷的情况下 ，业绩表现不佳 、融资困难以及市值较小的物业公司 ，可能会选择主动退市；而行业内的龙头企业和具有品牌影响力的物企，鉴于上市能带来诸多优势 ，大多会选择继续维持上市地位 。
未来 ，物业行业的整合速度可能会加快 。头部和中部的物业公司有望通过并购小型企业，实现扩大市场份额、优化资源配置以及增强整体竞争力的目标 。物企退市案例也促使行业反思上市初衷，推动行业从依赖资本扩张转向提升服务质量和经营效率。长期来看 ，退市压力将倒逼物企创新和多元化 ，积极探索非住宅业态和创新模式，以增强盈利能力和抗风险能力 。
（注：本文结合AI工具生成 ，不构成投资建议 。市场有风险 ，投资需谨慎。）
