精彩内容:免费精准资料下载软件大全安卓手机-“好房子”来了
在 2025 年年初的地方两会上 ，全国 15 个省份宣布将大力推进 " 好房子 " 建设。据不完全统计 ，2024 年下半年以来，已有超 30 个城市发布新版城市规划管理技术规定 ，" 好房子 " 时代正式拉开帷幕 。
作者：田国宝
封图：经济观察网
导读
壹 || " 好房子 " 普遍要求套内层高不低于 3 米 ，阳台占套内建筑面积比上限最高提升至 25%，且标配生态阳台及入户花园 。
贰 || 目前 ，全国已经有 15 个省份公开宣布推动 " 好房子 " 建设 ，数十个城市对原有城市规划管理技术规定进行了调整。
叁 || 好房子 " 项目仅得房率高一项，就可以让周边的项目贬值，同样的建筑面积 、同样的价格 ，购房者更愿意购买得房率高的项目 。
从小区大门穿过蜿蜒的绿化带 ，来到一栋正在施工的住宅楼前，入户可见挑高 10.5 米的大堂 。穿过大堂 ，健身房 、恒温泳池、红酒吧 、KTV 、雪茄吧等配套设施一应俱全。销售人员介绍 ，该项目一层至四层为业主专属会所，面积达 4000 平方米 。
这个名为麓湖丽世缦华的项目位于成都市天府新区 ，是当地首个 " 好房子 " 项目 。一期由三栋高层住宅、两排叠拼别墅及商业裙楼组成。目前在售高层住宅以 3.4 米层高 、40 平方米生态阳台 、142% 得房率等标签为核心卖点。
2023 年 6 月 ，住建部部长倪虹在中国城市高质量发展论坛上首次提出 " 好房子 " 概念 。此后，住建部联合多部门修订《住宅项目规范》 ，对房屋质量、层高、隔音 、采光等指标提出更高要求 。
2024 年 8 月 ，《成都市城市规划管理技术规定（2024 版）》正式出台，为 " 好房子 " 建设提供政策依据。麓湖丽世缦华项目于同年 9 月摘地 ，成为成都首批落地的 " 好房子 " 项目之一 。
一家国有房企的成都区域负责人称 ，新规实施后，成都 " 好房子 " 项目已呈遍地开花之势 。
该负责人介绍，与过去别墅 、豪宅 " 偷面积 " 不同 ，" 好房子 " 赠送的挑空、阳台 、入户花园等面积均在政策允许范围内 ，可以通过规划设计与计容面积更好地融为一体，提高居住舒适性。
一位中介人士告诉经济观察报 ，目前成都在售的 " 好房子 " 项目有 10 个左右 ，分布在全市各个区域，不仅有豪宅 、改善型住宅 ，也有刚需型住宅 。性价比和竞争力明显高于同区位的其他项目 ，成交量普遍更好 。
在 2025 年年初的地方两会上，全国 15 个省份宣布将大力推进 " 好房子 " 建设。据不完全统计 ，2024 年下半年以来 ，已有超 30 个城市发布新版城市规划管理技术规定，" 好房子 " 时代正式拉开帷幕 。
" 好房子 "
麓湖丽世缦华在售高层住宅共 85 套 ，单价为 6 万元 / 平方米至 12 万元 / 平方米 ，单套总价最低 1700 万元 。作为高端 " 好房子 " 项目，麓湖丽世缦华除配备超 40% 公共活动空间外，每户还赠送生态阳台及入户花园。
例如：7 号楼 284 平方米户型叠加赠送面积后 ，使用面积达 406 平方米 ，得房率高达 142%，其中客厅与书房外侧的阳台面积近 50 平方米 ，形成半开放式景观空间 。9 号楼 296 平方米户型 ，使用面积达 421 平方米，不计容的阳台面积达 72 平方米 。
该项目所在的麓湖板块是成都房价制高点 ，周边湖岛别墅单价突破 10 万元 / 平方米 ，部分高层住宅均价亦达 5 万元 / 平方米。麓湖丽世缦华高层住宅的带看、成交及平均售价明显高于周边同类产品。
同为 " 好房子 " 项目的嘉禾桂府位于成都市新都区，主打 100 — 130 平方米户型 ，单价 1.4 万元 / 平方米 ，总价在 200 万元以内，主要面向刚需群体 。这个项目价格与周边项目不相上下 ，但却是按 " 好房子 " 标准建设的 ，两次开盘均进行了摇号 。
嘉禾桂府 117 平方米的四室户型，使用面积为 132 平方米，得房率 113%。项目首层架空层设置了超 4000 平方米的公共空间 ，下沉式广场内配备儿童乐园 、社区书吧等设施 ，凸显 " 好房子 " 普惠性理念 。
上述国有房企的成都区域负责人告诉经济观察报，对购房者而言 ，" 好房子 " 与传统住宅的核心差异体现在三方面：
其一 ，公共空间革新 。与传统住宅单元入户逼仄的空间相比，" 好房子 " 通过挑高设计和大面积公共区域提升社区品质 ，并允许配建商业设施 ，不仅提升了居住环境，也丰富了生活配套设施。
麓湖丽世缦华和嘉禾桂府项目的业主公共活动空间均超过 4000 平方米；招商蛇口位于成华区圣灯街道的项目于 2025 年 1 月获批 ，首层架空部分的公共活动空间和全民健身活动场地合计面积超过 5000 平方米 。
其二 ，居住尺度突破 。传统住宅层高普遍低于 3 米，阳台宽度和面积均受限；" 好房子 " 普遍要求套内层高不低于 3 米 ，阳台占套内建筑面积比上限最高提升至 25% ，且标配生态阳台及入户花园。
其三，得房率跃升 。传统住宅得房率多低于 80%，想要提高得房率需要 " 偷面积 "；而 " 好房子 " 通过阳台 、入户花园等不计容面积 ，使得房率普遍超过 110% ，而且赠送面积与住宅融为一体 。
上述国有房企的成都区域负责人说，赠送面积和增加套内层高虽然不计容积率 ，但会增加建筑成本 ，所以，一些豪宅和改善型项目拥有更高的得房率和层高 ，而刚需项目则严控成本。例如 ，麓湖丽世缦华的层高 3.3 米，得房率 140%；嘉禾桂府层高 3.1 米 ，得房率 110% 。
上述中介人士告诉经济观察报 ，受房地产市场阴跌等因素影响，2024 年成都土地市场成交情况不佳 ，加上新规实施时间不长 ，现阶段入市的 " 好房子 " 项目数量有限，预计今年上半年将有大量按新规获批的项目入市 。
" 每个区域只有一两个‘好房子‘项目，卖得都不错。" 该中介人士说 ，嘉禾桂府于 2024 年 12 月、2025 年 1 月两次开盘 ，由于认购客户较多，均采取摇号销售 ，当日即告售罄 ，目前正在酝酿第三次开盘，参与摇号需缴纳 2 万元诚意金。
据项目销售人员介绍 ，麓湖丽世缦华虽然还没有取得预售许可证 ，但已经被预订了 20 多套，基本为老带新 ，目前看房需要验资（门槛是银行存款 、微信或支付宝余额 、股票或基金账户的资金超过 300 万元） 。
设立标准
2024 年成都新规明确 ，已拿地未开工项目可以按照新规做规划设计，不需要重新签订土地出让合同；已获工程规划许可但未取得施工许可的项目 ，可以按新规向规划部门申请调整规划 。
" 2024 年 9 月以来开工的项目 ，基本都是执行‘好房子’标准。" 上述国有房企的成都区域负责人告诉经济观察报，随着 " 好房子 " 项目陆续入市，成都有望成为全国第一个 " 好房子 " 项目全面覆盖的城市 。
政策层面对 " 好房子 " 提出四项标准 。第一 ，安全：全包建筑结构稳固、防火 、抗震 ，保障居住者生命财产安全；第二，舒适：注重室内空间合理 、采光通风良好 ，以及整体居住体验的提升；第三 ，绿色：采用环保节能的建筑材料与技术，实现低碳、节能、可持续发展；第四 ，智慧：整合智能家居及现代信息技术 ，为居民提供便捷高效的生活服务。
目前，全国已经有 15 个省份公开宣布推动 " 好房子 " 建设 ，数十个城市对原有城市规划管理技术规定进行了调整 。
四川在推动 " 好房子 " 建设方面较为积极 。2024 年下半年以来 ，成都 、巴中 、泸州、西昌 、绵阳和眉山等城市先后出台了新版城市规划管理技术规定，尤其是成都 ，已经开始大面积推动 " 好房子 " 项目建设。
2025 年初 ，北京宣布将在年内推进 " 好房子 " 试点 。2 月 13 日，《北京市平原多点地区 " 好房子 " 规划管理相关技术要点（试行）》正式出台，对阳台 、居住空间、首层架空 、风雨连廊 、公共空间等方面的技术标准做出规定 。
不同城市的规划技术标准也有所不同。
以首层架空公共空间为例 ，北京的规定是 ，对面积不超过建筑基底面积 50%、高度在 4.9 米以下的架空层，其建筑面积不计入地块容积率 ，不收取地价款；成都的要求是：架空高度不高于 4.5 米；首层架空的面积占建筑基底面积的比例 ，高层不低于 20%，多层不低于 10% 。
从出台新规的城市来看 ，多数城市要求首层架空高度在 4 米到 4.9 米之间 ，首层架空公共空间面积占建筑基底面积的比例下限为 10% — 30% 不等 。首层架空层作为业主公共活动空间是 " 好房子 " 独有的标准。
在阳台进深及阳台水平投影面积占套内建筑面积比重方面，郑州的阳台进深上限是 2.4 米 ，面积占比上限为 25%；成都的生态阳台进深最大可达 3 米至 4 米 ，面积占比可达 25% 至 30%；北京新规的这两个数字分别是 1.8 米和 10%；其他多数城市阳台进深在 1.3 米到 2.4 米，面积占比在 10% 到 25%。
不同城市对套内层高要求也不同 。成都和郑州的要求是不低于 3 米 、不高于 3.6 米；部分城市仅明确了上限 ，而没有要求下限；多数城市对住宅层高的要求在 3 米至 3.3 米之间 。
考量与博弈
因人口持续流入 ，成都商品住宅销售规模曾连续 6 年（2018-2023）位居全国第一。其中，2023 年一手房成交接近 10 万套，二手房成交超过 22 万套 。但这一年 ，成都楼市也开始进入转折期 。
转折主要表现在两方面：土地方面 ，2023 年成都宅地成交面积同比下降了 26%，但天府新区 、成华区等热门区域土地溢价进一步走高；楼市方面 ，2023 年成都新房价格同比上涨 12% ，但非核心区及二手房价格进入阴跌通道。
进入 2024 年，成都楼市分化进一步加剧 。第一 ，新房成交量继续走低 ，但千万级豪宅成交刷新历史纪录；第二，土地市场遇冷 ，全年宅地成交金额同比下降近 50% ，但锦江区、青羊区等热门区域楼面价突破 2 万元 / 平方米，最高达 2.7 万元 / 平方米 。
" 好房子 " 在这种背景下如约而至。上述国有房企的成都区域负责人认为 ，成都之所以大规模推广第四代住宅（即 " 好房子 "） ，与土地市场和楼市下行不无关系 。" 好房子 " 反过来又影响了土地市场和楼市 。
在楼市方面，2024 年以来，成都住宅成交开始放缓 ，但 2024 年年底 " 好房子 " 项目入市后 ，受到市场认可，一些远郊项目也遭到疯抢。
在房价方面 ，麓湖丽世缦华项目所在的麓湖板块 ，2024 年颓势开始显现，邻近的项目售价普遍在 5 万元 / 平方米左右 ，但麓湖丽世缦华因得房率等因素 ，房价超过 6 万元 / 平方米 。
在土地市场方面，2025 年 1 月 ，成都共计成交 4 幅宅地 ，其中 3 幅楼面价均在 2 万元 / 平方米左右，溢价率普遍超过 20% 。" 好房子 " 项目面世 ，也让一些老项目焦虑起来。麓湖丽世缦华的销售人员介绍 ，项目原来规划将高层住宅的阳台封在套内，遭到同区域竞品项目方举报，最终还是将部分阳台隔绝在玻璃外。
上述国有房企的成都区域负责人说 ，" 好房子 " 项目仅得房率高一项 ，就可以让周边的项目贬值，同样的建筑面积 、同样的价格 ，购房者更愿意购买得房率高的项目 ，所以，" 好房子 " 对存量项目形成的威胁较大 。
一位来自民营房企的人士告诉经济观察报 ，在推动 " 好房子 " 建设方面 ，多数城市没有成都的勇气 。由于近年楼市下行，这些城市的存量住宅规模较大 ，一旦 " 好房子 " 大量入市 ，存量项目更难去化，想要去化就得大幅降价。
" 同样是 100 平方米的建筑面积 ，传统项目的使用面积最多 80 平方米 ，而第四代住宅可以达到 110 平方米以上 。" 该民营房企人士说，新老项目相差的不仅仅是使用面积，更是真金白银 。
" 政府也很难。" 上述国有房企的成都区域负责人说 ，各地政府都希望通过第四代住宅增加土地收入 ，但又担心存量项目卖不掉出现烂尾 。所以，在审批项目规划方案过程中 ，政府严格限制 " 好房子 " 项目的供应比例 。
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